Národná banka Slovenska (NBS) v predošlých dňoch zverejnila svoju pravidelnú Správu o finančnej stabilite, ktorú zverejňuje dva krát ročne. O predchádzajúcej májovej som písal tu. Táto publikácia je vždy zaujímavým pohľadom na makroekonomické prostredie, finančnú situáciu domácností a podnikov, realitný trh aj analýzu bankového sektora. Hoci správa pokrýva množstvo tém od ziskovosti bánk až po makroekonomické prostredie, mňa zaujali predovšetkým dva konkrétne grafy, ktoré sa priamo týkajú bežných ľudí a trhu s bývaním.
Situácia na trhu sa stabilizuje a po období útlmu vidíme návrat dopytu, no spôsob, akým sa Slováci dostávajú k bývaniu, prináša jedno prekvapenie.
Počet nových hypoték je späť na úrovniach spred krízy
Prvý graf, ktorý stojí za pozornosť, ukazuje vývoj na hypotekárnom trhu. Napriek tomu, že úrokové sadzby zostali zvýšené (v porovnaní s obdobím nulových úrokov), záujem Slovákov o úvery na bývanie sa vrátil.
Z grafu je jasné, že počet poskytovaných hypoték sa vrátil na úrovne bežné v rokoch 2018 až 2021. To znamená, že trh absorboval šok z vyšších sadzieb a oživenie na trhu nehnuteľností sa prejavuje aj na počte nových úverov. Prirodzene s rastom miezd aj cien nehnuteľností rastie stále aj priemerná výška hypotéky.
NBS konštatuje, že rast hypoték sa v priebehu roka 2025 postupne zrýchľoval a počet čisto nových hypoték sa vrátil na dlhodobý priemer.
Až tretina nákupov je za cash
Druhý graf je pre mňa osobne najzaujímavejším zistením celej správy. Pri pohľade na celé Slovensko vidíme, že nákupy financované hypotékou tvorili len 24 % všetkých zmien vlastníctva. Naopak, najvýznamnejším spôsobom nadobudnutia nehnuteľnosti boli nákupy z vlastných prostriedkov (bez hypotéky), ktoré tvorili až 34 %.
Zvyšok trhu tvoria prevody v rámci rodiny:
- Darovanie: 28 %
- Dedenie: 14 %.
Situácia je špecifická v Bratislavskom kraji, kde sú nehnuteľnosti najdrahšie. Tu je dominancia hypoték vyššia (37 %), no aj tu platí, že až 30 % bytov sa kupuje bez hypotéky.
Tieto „cashové“ nákupy často nepredstavujú ľudí s kuframi peňazí, ale skôr domácnosti, ktoré predali staršiu nehnuteľnosť a prostriedky použili na kúpu novej, prípadne ide o reinvestovanie úspor. Napriek tomu je podiel 30 – 34 % prekvapivo vysoký a ukazuje, že kúpna sila a kapitál v slovenských domácnostiach sú stále silné.
Taktiež zaujalo
Pridávam ešte dva grafy, ktoré ma taktiež zaujali. Najprv rozdelenie vlastníctva nehnuteľností podľa zaťaženia úverom. Druhý graf je pekná infografika, ktorá jednoducho zobrazuje konsolidačné opatrenia v rokoch 2024 až 2026 v celkovej hodnote 6,9 miliárd EUR a 4,9% HDP. Paradoxne deficit verejných financií v roku 2023, kedy sa s konsolidáciou začalo znížením príspevkov do druhého piliera, bol práve 4,9% HDP. Na aktuálny rok 2025 sa predpokladá deficit 5,1% HDP. Bohužiaľ tento štát stále dokáže vytvárať väčšie nové výdavky ako príjmy.
Finančný sektor na Slovensku ostáva stabilný a trh s bývaním sa po turbulentnom období opäť rozbieha. Ak vás zaujímajú detaily, celú správu nájdete tu a kto má čas, ju odporúčam prečítať.